不出所料，封顶成交。
今天中午，绍兴土地新政后的镜湖首拍，在一片惊叹声中落下帷幕。
万科拿下凤林路以南4号地块，楼面价元/㎡封顶！还要配建㎡人才住房。
于是很多人不禁疑问：地价拍得这么高，开发商难道还有的赚？
1st
高价地背后，开发商的拿地逻辑
都说粤系房企是“地王制造机”，万科在绍兴的拿地经历，充分体现了这一点。
年，当时绍兴只有1宗地价破万的土地，还是迪荡湖边的稀缺湖景低密地块。
就在同年10月10日，万科出手，以楼面价元/㎡、溢价率57.29%，拿下镜湖中心区8-5号地块，刷新地王记录！
要知道，当时在售的海樾传奇，高层均价不过元/㎡！
那是镜湖年土地出让的收官，也是镜湖地价“万元时代”的启幕！
时隔2年，地点柯西，还是万科，以元/㎡的楼面价，拿下柯桥城区R-24地块，成功问鼎柯桥地王。
时间拉回今天，万科再一次缔造了镜湖新地王，为镜湖划了一个新时代。
总是拿地王，万科真的能赚钱吗？
其实复盘、研究万科的每一块地王，就能发现其中奥秘。
镜湖中心区8-5号地块，容积率2.6，建筑面积约19万方，看起来平平无奇。
但万科敢以高价拿地，是看准了镜湖中心区崛起的时机。
年7月，绍兴地铁1号线正式启动；镜湖拆迁进入白热化；新行政中心即将完工，市政府马上就要入住……
随着利好的纷纷兑现，后来镜湖的价值也确实迎来大爆发。年镜湖地王楼面价已高达元/㎡、年镜湖地王价格突破至元/㎡。
柯桥城区R-24地块，容积率1.6，建筑面积约6万方。
一块小而美的土地，万科巧妙地规划为高层+叠墅的产品组合。这样即便在高层上获利不多，也能从较高溢价的叠墅产品中，获得足够的利润。
凤林路以南4号地块，其实应该分成两个地块来说。
其中4-1地块，容积率约2.2，很显然将打造高层。
如果依照目前镜湖在售高层的均价元/㎡来计算，万科在4-1地块上的高层，利润将十分微薄，甚至可能亏本。
但在4-1地块中失去的，就会从4-2地块中找回来：4-2地块，容积率1.05！
这是近年绍兴出现的容积率最低的土地，甚至要低过官渡路豪宅区的所有地块，几乎要踩到“限墅令”的红线！
而且整个地块，三面环水，犹如一个半岛漂浮在水面上。沿水岸线，建上一圈湖景排屋，妥妥卖出天价！
所以像万科这样的巨头房企，要么是看准了板块时机，要么是有精妙的产品规划，要么是看中了地块特性。
即便有时候单盘明显看起来亏，开发商也要坚持拿下，是因为从品牌整体角度出发，更重视规模效应、更重视资金周转效率。
有底气拿地王，总有原因。
2nd
镜湖各板块齐头并进
凤林西路成流量板块
凤林西路地王的出现，也让人们意识到，现在镜湖的镁光灯，正在发生转移。
在利好的不断堆叠之下，镜湖的发展已然驶入快车道，而在经历了年至今的大量拍地之后，镜湖六大组团之一——公共服务区，已经几乎被填满。
而在这之后，镜湖的发展，实现了全面开花。
这次拍出新地王的凤林西路板块，就是年镜湖的重点发展板块之一。
大量土地集中出让的同时，配套也在迅速完善：医院在建，龙湖天街落址，根据规划还将引进滨水商业、酒店等配套。
目前金辉天镜云著、保亿湖风雅园已经开盘，保亿凤林西路以南2号地块项目规划也已出炉，一座高品质居住区，初具规模。
在镜湖北侧，西面的站前活力区，和东面的湖东发展区，正在交相辉映。
8月10日，大越路东侧5号地块被摆上拍卖台，成为继大越路东侧4号地块、6号地块之后，站前活力区的又一宗土地。
4号地块楼面价元/㎡，6号地块楼面价元/㎡，5号地块起拍楼面价已达元/㎡！
这意味着，站前活力区的楼面价，也已经全面在万元以上！
等到北站TOD项目正式建成，未来还有十分开阔的价值提升空间。
而湖另一边的湖东发展区，首发大盘华发金融活力城，正在打造万方综合体，涵盖商业体、商务办公楼、品质住宅、五星级酒店，之后将引入多个银行总部、大型企业。
这是镜湖目前产业方向最高端、产业规模最大、规划最明确的板块及项目。
目前首期住宅已经开盘，吸引了很多同样看好它的绍兴人前去抢购。相信接下来的建设，还会逐步加速。
3rd
购房者要更新认知：
宇宙中心镜湖“无偏盘”
在镜湖发展全面开花的时代，购房者也应该更新一下，有关于“地段偏”的概念。
地段是否偏僻，以往常常是用脚去丈量距离，用旧有的观念去判断。
就像10年之前，绍兴人觉得二环之内才是中心地段，镜湖就是偏远郊外。
5年之前，人们觉得镜湖就该是大滩、外滩这块，再往外去，就很偏僻了。
但随着镜湖的全面开花，各个板块都在快速生长、完善配套。
可以看到，不管是市政府板块、凤林西路板块、站前活力区，还是湖东发展区，每个板块都规划了商业、学校、住宅等配套，未来板块内的生活，就已经十分便利。
更何况，伴随着地铁的建设成网、高架快速路的改造升级、路网的打通改善，整个镜湖的交通将会十分地快捷畅通。
当板块之间的到达时间被大大缩短，“偏僻”这一概念，也将不复存在。
也就是说，在快速发展的镜湖，已经没有地方，可以被说是“偏”！