来源：凤凰网房产杭州站
01
终于，全民讨论楼市的风潮，也吹到了我的老家——上虞。
一直觉得上虞是座不炒房的小县城，但最近几个月每每回去一趟，总能在各类聚餐的饭桌上，听上大半场的买房论。
“现在很多人家都是几个筹，抢那个XX楼盘，一两百套房子就几千个人抢。”
“对的，太难买了，我们家弄了三个筹，一个都没成功。”
也就是在4月的小长假，我才发现原来上虞的楼盘居然要搞“秒杀”开盘，楼盘要按照“认筹金”缴纳的顺序选房。
当时，最火的上虞君望美庭，套房子只有前户缴纳认筹金的才能参与选房，最后一位入围的入账时间只有0.秒，安全区的入账时间只有0.秒。
更令人汗颜的一个楼盘是云熙望府，据悉有超过万人支付定金购买，但房源量只有可怜的套。
要知道同样是“万人摇”，杭州可是人口超千万的大城市，而上虞不过是83万人口的小县城，城市量级天差地别，上虞“万人摇”的恐怖指数不言而喻。
除了买不到，顺势而来的还有托关系、茶水费、绑车位等操作，想要正常体面买房根本不可能。
02
正因为上虞楼市的疯狂，4月底，上虞正式开始实施商品房公证摇号政策。
但新政的到来，并没有完全遏制楼市的疯狂。
首摇的南舜旺府推出套房源，累计登记参与共计户，中签率8.7%；中南君启府推出套房源，累计登记参与共计户，中签率15%。
即使摇号加持，上虞楼市依旧是一副高烧不退的样子。
于是，仅仅隔了一个多月，就在本月初，绍兴调控升级。原先限售2年升级为限售3年，规定无论是新房还是二手房，须取得不动产证书满3年后方可转让。
同时，也对在绍兴市区已拥有3套及以上住房的户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭限购。
作为绍兴三大城区的上虞，自然也是受到这一政策的调控。特别是在限售上，虽然不敌杭州的五年，却卡死了二手房短炒的这一路径。
不过，新政后的上虞楼市，却没有如期熄火。6月8日，万诚府推出套房源，0户参与摇号，中签率刚好卡在10%。
新房如此疯狂，二手房也仿佛是一匹脱缰的野马。
我一个亲戚年购入上虞城北一新盘，总价万，二套首付四成40万。如今一交付，市场价已经飙升至万。
短短两年获利80万，年化收益率更是高达%，甩了杭州超级红盘们几条街的收益率。
03
亢奋的上虞楼市，让我着实有点陌生，毕竟在我记忆里它曾萎靡不振近十年。
早在年，上虞新房的价格就突破了1万/㎡大关。那一年，小蔡购入上虞城南的金色家园㎡，总价万，折合单价00元/㎡。
那一年1万/㎡出头的价格，已经不算便宜，在杭州不少板块已经可以置业了。比如金沙湖的湖左岸、中外公寓，未来科技城的青枫墅园甚至还只要7千。
“我清楚地记得，年金色家园就跌倒元/㎡，一下子跌去20万，那两年都白干了。”小蔡回忆道。
但元/㎡显然不是金色家园的谷底价。
年底，金色家园的隔壁在售的城南春天，单价不到七千，金色家园虽然园林品质出众，还有一线江景，但还是没守住元/㎡的二手房价。
这样的颓势直到19年左右才止住，去年二手房价更是有了飞跃性的涨幅。
根据贝壳找房成交数据，金色家园年成交均价在1万7左右，今年成交均价则顺利突破了2万大关。
十年金色家园的价格走势，就像是上虞楼市的一个缩影，从漫长的阴跌中走出，然后突飞猛进。
04
为何上虞楼市能在这两年高歌猛进，最大的原因还是本地供需失调。
上虞区虽是绍兴下辖的三大城区之一，但与越城区和柯桥区的楼市相对独立，自成一体。上虞本地的房子，主要还是上虞本地人在购买。
那83万人口的上虞，凭什么有如此大的购买需求？拆迁棚改就是最主要的催化剂了。
按照政府报告，年至年上虞城中村征迁面积达.5万㎡，以户均㎡计算，总征迁户数高达1.8万户。
年，按照规划也将有3个村涉及征迁，面积33.8万㎡。
而且，上虞拆迁以货币安置为主，源源不断的拆迁户购买力势必涌向房地产市场，这也可以解释这两年上虞楼市火爆的原因之一了。
在需求端不断膨胀的状态下，供应却有点跟不上。
据统计，目前上虞城区在售和待售的12个楼盘，加起来的供应量还不足套，轻松就能被购房者扫空。
在土地供应方面，年上虞仅供应8宗涉宅用地，共亩。容积率还基本在1.6-1.8，仅一宗是2.2容积率，未来能入市的房源量，显然是少得可怜。
这也难怪不少拆迁户，至今都没有买到房。
我一个家住东关新建庄村的朋友金先生，去年整村拆迁，年底他们家拿到了万的货币安置。
按理说拆迁应该是件大喜事，可金先生从去年12月底就开始排队买新房，直到今年三月都还没有买到，还硬生生的要开始拼全款关系。
4月底以来的摇号，金先生也参加过2次，但都名落孙山。
“造孽呀，轮到我拆迁了，竟然房子也买不到，早知道还不如不拆。”金先生抱怨道。
05
如果说供不应求是上虞楼市的客观主因，那本土人民的炒房意识觉醒，则是楼市疯狂的助推器。
有着“九县通衢”之称的上虞，地理位置极佳。东接宁波、西接杭州，北面则由嘉绍大桥过嘉兴，直抵上海。
上海、杭州、宁波等，是上虞人前往工作置业的主要城市。我中学时代的同学，留在上虞的是极少数，大部分前往这些大城市就业生活。
而在这些城市生活的他们，早已品尝过房价飞升赚得盆满钵满的滋味。与此同时，这一群大城市的炒房客，也在不断向上虞本地人“传道”。
家住上虞的陈女士，受到在杭州工作的亲友影响，在3年前小试牛刀，购入实验小学尚徳校区的学区房头甲公寓42㎡，总价35万，才一辆宝马三系的钱。
之后三年间，她眼见这套房子，从60万涨到80万，到今年差不多可以卖到万，完全是三观刷新的状态。
也是在这期间，她深受触动，又以1万8的单价购入了城南的云栖龙山，上个月底虽然刚交付，还没有实际成交价。但周围品相一般的二手房都已经卖到2万，她认为自己的云栖龙山当然还有更大价格空间。
正是陈女士这样的人，让本地人醒悟原来还能在上虞炒房致富，于是从去年下半年开始，越来越多的人加入了这个队伍，甚至还让不少在外地的上虞人回乡炒房。
年初集齐了7张房票，冻资超万摇江河鸣翠的H先生，最终颗粒无收。
但只一个春节过后，他就嗅到了老家上虞楼市的机会，随即调转枪头拿下两套上虞的新房。
虽然比不上江河鸣翠的肥肉，可好歹也是碗浓汤呀，而且还不用和杭州一样拼运气摇号。
06
限购、限售、新房摇号的一系列新政的连续出台，虽然没有浇灭上虞的楼市热，但也出现分层状态，楼市的风险也逐渐显露。
城北的中南君启15%的中签率，超千组的登记量，但贴隔壁的江辰府验资个把月，置业顾问告诉我也只有千余组的客户，这还是把验资门槛降低到10万的基础上。
江辰府在综合体万和城一楼的展台，端午放假人流量高峰，也没什么人前往咨询，唯一的置业顾问更是闲到刷起了抖音。
为什么相邻两个楼盘是冰与火的状态，最主要的原因是君启均价2万2，而江辰府高层对外放风价2万7，失去了倒挂的价格优势。（板块内二手房价最高的城市之星成交均价2万7）
同样，在低密产品中，江南里的最后34套房源，基本是每个上虞富人都盯着的，据说夸张到托关系都排到绍兴了。
但主打叠墅和联排的云栖凤鸣，置业顾问告诉我除了极少数的好位置房源，大部分还是买的到的。（上虞低密产品不摇号）
二手房方面，更是出现了连续两月下跌。
数据统计，上虞3月成交套二手房，4月成交套，5月只成交了62套，短短两个月跌去了70%，说它是断崖式下跌一点也不夸张。
随着上虞首宗“双限地”的出让，新房端的价格得到有效控制，二手房很有可能进入一个高位横盘的状态。
但有倒挂的新房热，或许还会持续很长的一段时间。