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年越城区商品住宅成交及库存情况
一.年越城区各板块全年房价均价地图
1）越城区年均价逼近2.5万/㎡！
年越城区整体均价.19元/㎡。
其中城东、会稽山、城西与镜湖板块，均价已都超过2.5万元/㎡。城南均价约元/㎡，与2.5万元/㎡仅一步之遥。
2）越城区各板块均价最高为城东，达到元/㎡！
房价最高板块为城东，整体均价元/㎡，包含城东、迪荡、则水牌区域。板块内有4个主力在售项目，其中玺园和满园两大低密墅区项目，把城东送上了绍兴房价第一档。
3）镜湖均价元/㎡！位居第二！
镜湖紧随其后，均价元/㎡。其实镜湖核心区项目的价格，位居绍兴房价塔尖。
不过板块核心区外在售项目较多，且成交量颇高，平衡了镜湖板块的整体均价。
即便如此，镜湖也依然高居年越城区板块均价TOP2之位。
4）皋埠、滨海新城是最后的洼地！
袍江新区、生态园区（皋埠、富盛）的板块均价在1.5-1.6万元/㎡，相较于城区和镜湖来说，依然是价格洼地。不过袍江成交主要由江樾府和世纪晨光贡献，因为备案存在一定滞后性。如今袍江的价格正在逐渐追涨，最新开盘的星尚禧樾，均价已经来到约2万元/㎡；纯墅区的中交朗清园，价格更是向绍兴塔尖看齐。
板块均价最低的，是今年新划入越城区行政区的滨海新城，均价约元/㎡，仅为城区板块的一半。从项目均价来看，从世茂云图的刚破1万元/㎡，到明月江南的1.4万元/㎡，再到玖樟台的1.5万元/㎡，滨海新城的板块均价也处于一个上升通道。
二.年越城区各板块成交套数/成交面积
年越城区商品住宅总成交套，成交面积约万方。
其中镜湖成交套，占到越城区成交的57.8%，成交量一骑绝尘。
年越城区成交套数TOP5，被镜湖板块项目包揽。
不仅高性价比项目热销，镜湖核心的高端项目也被热抢。说明镜湖作为绍兴市中心，已获得绝大部分绍兴人认可。在成交榜上，奥璟园和滨湖湾表现抢眼，同时跻身绍兴成交面积、成交套数、成交面积前五。
城东是年越城区成交第二多板块。从两大高端低密住区的玺园和满园，到偏刚需首改、紧邻商业的樾湖湾和上河之城，物业类型丰富，吸引了众多购房者。尤其是玺园，拿下年越城区成交金额TOP1、成交面积TOP3，表现出绍兴人强大的高端购买力。
袍江年成交套，较往年成交量锐减，主要原因在于供应有限。板块年成交主要为老盘江樾府的续销、体量较小的世纪晨光，存量较大的星尚禧樾虽然于9月开盘，但后续至今还未加推。
其他板块年成交量均在千套以下，也基本受板块供应量不足影响。
三.年越城区各板块已领预售证存量
越城区已领预售证存量共套，存量面积约万㎡。
镜湖仍然是越城区的最大库存地，存量套数（套）、存量面积（94.95万方）占到越城总体的约48%。
城东、袍江的存量与年板块成交量相近；
从城西、生态园区的库存量与成交量比较，明显供大于求。
城南、会稽山、滨海新城，供应量仍然较少，房源较为稀缺。
从各板块存量住宅的平均面积看，除样本不足的市区（环内）、城北外，会稽山板块（主要在售楼盘会稽雲庐、宝业四季园）的存量住宅平均面积最大，符合其低密墅区的定位。
之后平均面积最大的，竟然是一直被视为刚需圣地的袍江新区。
因为其目前存量项目主要为朗清园和禧樾。禧樾户型平均面积就不小，中交朗清园进一步拉高了板块住宅平均面积。以前的刚需天堂——袍江，已全面向改善板块挺进。
镜湖、城西、城南、城东板块，住宅平均面积都在-㎡，说明刚改是绍兴住宅的主流。
生态园区（皋埠、陶堰、富盛）与滨海新城的存量住宅平均面积约㎡，说明这两个板块，是刚需可选择房源较多的板块。
四.年越城区潜在存量
年越城区主力在售项目，未领预售证房源存量共约万方，套。
规划或相关信息尚未发布的存量宅地，建面共约万方。
其中仍然以镜湖为存量最大板块，达到.87万方，按照镜湖年年成交量（万方），去化周期为2.8年，去化压力较大。
袍江主力在售项目未预售存量较少，但是有两大宅地即将入市，将大大缓解市场饥渴。
城西、生态园区、滨海新区未预售存量较少，如后续无新增土地，容易陷入房荒。
五.年越城区总存量（领取预售证存量+未领取预售证存量+待售项目）
越城区年商品住宅总存量建面达约万方，按年月均成交量计算，完全去化需要35个月时间。
从各板块存量来看，分为4个阶梯：
第一阶梯为镜湖板块，为越城区存量集中地，板块存量占越城区总存量一半还多；
第二阶梯为城东和袍江新区，板块还有较多存量，购房者有较多选择；
第三阶梯为生态园区、城西、城南板块，存量较少，但还可以维持去化一段时间；
第四阶梯为滨海新城和会稽山，存量已经非常少，很快将进入房荒状态。
（以上数据统计截至时间：年12月27日）
2nd
近年越城区房地产市场走势
一．年-年越城区商品住宅年度供应量、成交量、均价
年越城区商品住宅供应面积为.01万㎡，同比上涨9.75%；
成交面积为.90万㎡，同比下降14.67%，下降的主要原因为单价较高房源网签限制；
成交均价为元/㎡，同比上涨18.88%。
二．年-年越城区商品住宅库存（已领预售证）
年越城区当前在售住宅存量.14万㎡（已领取预售证），共计套，创历年新高；按年月均去化16.16万㎡计算，显性去化周期需12个月，存销比同样创历年新高。
三．年-年越城区商品住宅成交户型面积段变化
年越城区商品住宅成交面积段-㎡占比26%，其次是80-㎡刚需户型、-㎡刚改户型，均占比20%以上。
刚需需求较为稳定，一直维持在约24%；随着房价提高，改善户型面积段，逐渐由原来的-㎡为主变为-㎡为主。
随着生育政策放开和国民经济增长，人们对于大面积和改善户型的需求增加，-㎡及以上面积段需求，增长明显。
四．年-年越城区商品住宅成交总价变化
年越城区商品住宅成交总价段，成交总价万及以下的比例下降明显，-万占比41.7%，越来越成为购房门槛。成交总价万以上增速最快。
五．年-年越城区各板块成交面积占比
年越城区各板块商品住宅成交面积结构，镜湖板块成交面积占比56.9%，其次是城东、袍江板块。
年越城区各板块商品住宅成交面积上涨最多的为城东板块，下降最多的为城西，其次是袍江、城南板块。
（以上数据统计截至时间：年12月25日）
年是中国房地产的转折之年。
高杠杆高周转的发展模式将成为过去。
邻近年末，银行降准降息，中央会议重提“房地产是支柱产业”，楼市复苏信号明显。但抑制房地产资本属性，推动房地产消费属性，是未来房地产的主基调。
这有助于让房地产回归“产品主义”的道路上来，有助于开发商真正把心力重新聚焦在“品质”之上。
对绍兴来说，年即将举办亚运会，将成为城市的高光时刻。
一系列城市大基建，比如地铁、快速路、亚运场馆等，都将如期兑现。
此外，未来两年还将有约万方的拆迁，重点提及城南片区改造、城西青甸湖开发，拆迁体量不小，这波硬核的消费需求，将构建年越城区楼市的基础。
乐观时不过分乐观，悲观时不过分悲观。这是人生哲学，也是未来我们应该如何看待楼市的正确态度。
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法律支持：浙江大公律师事务所
